Курс валют: USD: 65.3498 | EUR: 73.3617
2
Весной в самом начале коронавирусного кризиса эксперты предсказывали стагнацию на рынке недвижимости и снижение цен на вторичное жильё. В Калининградской области эти прогнозы не сбылись — наоборот, интерес к местной недвижимости сильно вырос, как на вторичном, так и на первичном рынках. Цены снижаться не планируют, ликвидных предложений на рынке остаётся всё меньше, а найти квартиру даже во вторичном фонде стало очень сложно. Рынок полностью перешёл на сторону продавца. «Недвижимость Нового Калининграда» рассказывает, почему так получилось, что происходит с ценами и откуда берутся фальшивые объявления.
Весной 2020 года, когда стало понятно, что коронавирус с нами надолго, к новым условиям пришлось привыкать в том числе и строительному бизнесу. К удаче застройщиков, долго их в карантине правительство держать не стало и довольно быстро разрешило продолжать строительство. И хотя возникший кризис и новый закон о проектном финансировании повлекли за собой неизбежное повышение себестоимости строительства, а следом и повышение цен на новостройки, интерес к калининградской недвижимости только продолжил расти.
Наибольшее влияние на ситуацию, пожалуй, оказала введённая властями России льготная ипотека на новостройки — многие тут же поспешили купить квартиру по ставке до 6,5%. По данным Единого ресурса застройщиков, в июне 2020-го банки выдали на 74,4% больше ипотечных кредитов, чем в июне прошлого года. Объем ипотечных кредитов, выданных на калининградские новостройки в июне 2020 года, вырос на 84,2% по сравнению с июнем 2019 года (921 против 500 млн рублей годом ранее). При этом общий объём ипотечных кредитов, включая вторичный рынок, за год вырос на 29,2% (1,9 млрд против 1,5 млрд рублей годом ранее) на фоне падения объёма всех видов кредитов на 0,2%.
По словам независимого эксперта и аналитика по рынку калининградской недвижимости Олега Перевалова, повышение спроса на новостройки спровоцировало и повышение интереса ко вторичной недвижимости. Связано это с общей ограниченностью предложения в регионе.
«В апреле-мае действительно в Калининграде всё более-менее ликвидное за счет льготной ипотеки как приезжие, так и местные вымели. Причем в Калининград, несмотря на все ограничительные меры, люди ехали. Те, у кого была запланирована сделка, кто продал квартиры на Дальнем Востоке, им уже деваться некуда, они всё равно приезжали, снимали квартиры, занимались активно поисками и покупали.
Получилась такая ситуация, что за эти два месяца, к началу июля, всё живое, ликвидное на первичном рынке было разобрано. Дело дошло до вторички», — поясняет он.
Как только закончились наиболее интересные предложения в новостройках, покупатели переключились на вторичный рынок. В первую очередь — на квартиры в новых домах с автономным отоплением. Так как застройщики активно поднимали цены, к июню квартиры в сером ключе практически сравнялись в стоимости с квартирами с отделкой в домах, сданных несколько лет назад. В итоге оказалось выгоднее доплатить и купить готовое жильё с ремонтом. При этом продавцы вторички также не остались в проигрыше, так как покупали своё жильё они значительно дешевле, чем продают его сейчас. И как только вырос спрос на ликвидную вторичную недвижимость, собственники вполне ожидаемо начали повышать цены.
«Что сработало? Три фактора. Первое — льготная ипотека, которая подтолкнула вторичку. Сработало понижение ставки, и ипотека на вторичный фонд тоже упала в июне значительно. Сработал отложенный спрос — большая часть людей в апреле-мае не приезжала, и они все хлынули в июне-июле. И в-третьих, за счет пандемии получился дополнительный мощный пиар области. Люди сюда едут не только отдыхать. Кто-то приехал, ему понравилось — он решил купить квартиру. Появились опять эмоциональные покупки, которых не было давно. Во время пандемии в апреле-мае многие товарищи из Питера, Москвы, Сибири здесь пересиживали карантинные меры, ну и поняли, что в Калининграде довольно комфортно. И приняли решение, либо дополнительно здесь купить что-то, либо вовсе переехать, — говорит Перевалов. — Я такого спроса, как в июле, не припомню давно. Не сравнить со спросом 2008 года, когда был пик перед кризисом, но всё равно устойчивый спрос, и действительно сейчас что-то нормальное уже сложно найти».
В целом, Калининградская область стала заметно популярнее. И если в других регионах спрос на вторичку действительно снизился, как и прогнозировали аналитики, то в Калининграде он только вырос. Соответственно выросли и цены — на 5-10% с начала года.
По данным аналитического центра ЦИАН, отложенный спрос на вторичном рынке России в целом исчерпан, и жильё снова начало дешеветь. Однако это касается не всех городов. Так, в августе, по данным ЦИАН, вторичное жильё в Калининграде области подорожало на 1,2% по сравнению с июлем и на 11,5% по сравнению с прошлым годом. В среднем, квадратный метр недвижимости на вторичном рынке в регионе сейчас стоит 69,1 тыс. рублей.
Перевалов также не ожидает снижения цен в скором времени.
«Назад рынок не отойдёт точно. Притока недвижимости новой мало крайне. Тут сыграла и льготная ипотека, и проектное финансирование — сейчас мало новых проектов вводится из-за того, что их сложно ввести. Сейчас реально сложился дефицит ликвидных новостроек, это потянуло за собой вторичку. Чтобы этот дефицит восполнить, надо чтобы на рынок снова выплеснулось достаточное количество новостроек, которые заменят вторичку, а их в обозримом будущем не видно. Я могу сказать, что Калининграду в ближайшие месяцы и даже годы какая-то стагнация не грозит точно. В том числе за счёт привлекательности региона. У нас, грубо говоря, участь Сочи, Краснодара, Питера, куда едут и едут», — считает он.
Даже если говорить об окончании отложенного спроса и эмоциональных покупок, стабильного притока приезжих хватит, чтобы поддерживать рынок и обеспечивать его рост.
Хотя в целом по рынку стоимость недвижимости сейчас растёт, некоторые квартиры по-прежнему не особо популярны среди покупателей. Касается это в первую очередь жилья в плохом состоянии — запущенного, без ремонта или в неудачном районе. Причём как в хрущевках, так и в относительно новых домах.
Сейчас люди всё чаще ищут готовую квартиру — с ремонтом, мебелью и техникой, чтобы не вкладывать дополнительные деньги.
«В принципе, мы сейчас двигаемся к западной модели, когда должен быть готовый продукт. Никто же не покупает машину, чтобы потом обтянуть сиденья. Поэтому сейчас всё больше людей стремятся к готовым квартирам. Причём касается это как инвестиционной недвижимости, так и жилья для себя», — рассказывает Олег Перевалов.
Соответственно, чтобы выгодно продать квартиру, прежде всего стоит сконцентрироваться на её состоянии. Необязательно делать полноценный ремонт, можно просто обеспечить презентабельный вид. Для этого иногда достаточно навести порядок, убрать всё лишнее, скрыть недочёты.
«Для продажи квартира должна быть максимально обезличена — чистая, проветренная, светлая. Если где-то трещина, лучше заделать. Такие мелочи психологически людей отталкивают. Люди смотрят 5-10 квартир, потом принимают решение вечером. Конечно, бывают эмоциональные решения, но обычно это анализ. В итоге квартиру могут не взять из-за странного запаха, например», — поясняет эксперт.
Сейчас некоторые люди приобретают квартиры, чтобы сделать в них ремонт и продать подороже, но это пока не частая история. Таких предложений на рынке реально мало и касаются они обычно небольших квартир.
Любой, кто пытался недавно приобрести квартиру, наверняка сталкивался с неприятным опытом — объявление есть, а квартиры нет. По указанному номеру обещают перезвонить и не перезванивают или перезванивают и сообщают, что квартира «внезапно» продалась, да ещё и подорожала на миллион по пути. К сожалению, с оживлением рынка недвижимости, оживились и недобросовестные агенты, публикующие фальшивые объявления.
Чаще всего такие риелторы берут чужие объявления с фотографиями (возможно даже и с других городов) и сильно снижают настоящую цену. Одно агентство может до 5 раз выложить одну и ту же квартиру с разными ценниками. При этом собственник, как правило, даже не в курсе, что его квартира продаётся.
Обычно это делается для того, чтобы привлечь клиента. Риелтор говорит, что такой вариант, увы, уже продан, узнаёт, что ищет покупатель, и начинает предлагать другие варианты. В нынешних условиях, когда спрос на квартиры и так очень высок, такие агенты часто даже не перезванивают с другими предложениями или просто перестают брать трубку. Покупатель злится и теряет время, но предъявить недобросовестной компании ничего не может. Отслеживать фальшивые объявления, по идее, должны сами сервисы объявлений. В любом случае, если вы нашли подобное, вы всегда можете на него пожаловаться.
Обычно хватает двух-трёх звонков, чтобы понять, с какими агентствами лучше не связываться. Сценарий всегда один и тот же, и увидеть заинтересовавшую вас квартиру вы так и не сможете.
«Мое мнение, что это неправильно, с этим надо бороться. У нас внутри региона нет никакой профессиональной организации, а даже если бы была, она не смогла бы с этим бороться. Это должны делать ресурсы», — говорит Перевалов.
Возможен и другой вариант обмана клиента, он распространён не только в Калининградской области, но и в других регионах. Вы звоните по объявлению, рассказываете, что ищете, вам обещают перезвонить. Так компании собирают базу потенциальных покупателей, чтобы потом продать её агентствам или застройщикам. Возможно вам и перезвонят, но это уже будут совсем другие люди с другими предложениями.
Если же вы собственник и нашли свою квартиру на сайте у агента, с которым не заключали договор, вы имеете полное право обратиться в ФАС, как это сделала калининградка, обнаружившая в продаже свою комнату в центре Калининграда. Управление Федеральной антимонопольной службы возбудило производство из-за нарушения закона о рекламе. Дело будет рассмотрено 2 сентября.
© 2009-2020, «Салат из новостей». Все права защищены.
При копировании материалов прямая открытая для поисковых систем гиперссылка на sallaty.ru обязательна. * 
* XML, HTML