Курс валют: USD: 65.3498 | EUR: 73.3617
2
В августе стало известно, что областные власти готовятся к «серьезному демонтажу» Дома Советов. Теперь, когда здание признано чиновниками аварийным, встает вопрос о том, что, собственно, было приобретено за почти 500 млн бюджетных рублей, если сам Дом Советов сейчас, вероятно, имеет отрицательную стоимость, так как его нужно разбирать и строить заново. «Новый Калининград» попытался разобраться в ситуации.
В марте 2020 года губернатор региона Антон Алиханов заявил, что основным активом, выкупленным властями в рамках сделки, является не сам Дом Советов, а 4 га земли, «очень перспективной с точки зрения реализации девелоперского проекта строительства многофункционального административно-офисного квартала с жилой застройкой». И именно за счет девелоперского освоения выкупленной территории планируется окупить достройку Дома Советов.
Очевидно, губернатор говорит о земельном участке площадью 4,97 га, сформированном властями после выкупа активов (почти один гектар на нем занимает сам Дом Советов), но эта земля никогда продавцу Дома Советов, компании «Протострой», не принадлежала. «Протострой», владевший 85% здания, много лет арендовал у города земельный участок площадью 3,3 га — это земля непосредственно под зданием, плюс нынешняя зеленая зона с его южной стороны (у Московского проспекта) и восточнее, где значительную территорию занимают остатки каскадных фонтанов. Иначе говоря, под контролем «Протостроя» была территория, огороженная забором. Чтобы сформировать земельный массив площадью почти 5 га, областные власти присоединили землю, которая никакого отношения к сделке по выкупу Дома Советов не имела: площадь перед зданием и пешеходную зону между долгостроем и Дворцом бракосочетания. В частности, в ноябре 2019 года городские власти передали областному правительству земельный участок около Дворца бракосочетания, где сегодня располагается пешеходная прогулочная зона.
Реконструкция за счет займа Корпорации развития
Экспертные оценки стоимости реконструкции здания еще до появления информации о необходимости его демонтажа показывали, что на это потребуется порядка 1,3-3,2 млрд руб. Диапазон от 2 до 3 млрд руб. также называл и губернатор Антон Алиханов. По задумке Алиханова, эти деньги должен дать инвестор, который получит право застраивать землю. Реальная стоимость предлагаемой под застройку земли составляет порядка 500-600 млн руб., но когда готовилась сделка по выкупу здания, исходили из того, что область войдет в застройку территории как бизнес-партнер застройщика, вложив землю, рассказывает собеседник «Нового Калининграда», знакомый с деталями подготовки сделки по выкупу объекта. Это позволило бы региону после окончания проекта стать владельцем прав на недвижимость стоимостью порядка 2 млрд руб., реализовав которые можно было бы достроить Дом Советов, рассуждали в областном правительстве. «[До проведения недавней экспертизы состояния здания] все были уверены, что его за 1,5 млрд можно полностью реконструировать. С внутренней отделкой», — отмечает другой собеседник «Нового Калининграда». После новостей о необходимости демонтажа объем необходимых вложений, вероятно, значительно вырастет.
О планах властей выстроить «партнерскую» модель с потенциальным застройщиком свидетельствуют и данные об инвестпроекте на сайте представительства Калининградской области при Правительстве РФ. «Реконструкция Дома Советов пройдет за счет заемных средств Корпорации развития Калининградской области», — отмечается на сайте учреждения. Вероятно, привлекать кредит на реконструкцию планируется за счет залога долей в совместном проекте, потому что стоимости земли для залога по столь масштабному кредиту едва ли хватит.
Сделать проект более «легким» позволил бы полный снос Дома Советов и строительство нового современного здания. Такие предложения звучали в областном правительстве перед сделкой, но не нашли поддержки по идеологическим причинам, говорит источник «Нового Калининграда», знакомый с внутренней дискуссией в областном правительстве о судьбе долгостроя. Другой собеседник, близкий к региональному правительству, отмечает, что всерьез безвозвратный снос здания не обсуждался.
Вариант плотной застройки землельного массива, предложенного «Стрелкой».
Значительная сумма средств, необходимая для возврата к жизни Дома Советов, диктует правила застройки территории. С одной стороны, ее этажность не может быть большой, чтобы архитектурная доминанта не «утонула» в массе окружающих зданий. С другой — возможен дефицит территории. Большую часть земли, которая была в аренде у «Протостроя», занимали водные каскады, и эксперты предлагали их сохранить. Поэтому концепция застройки, предложенная КБ «Стрелка», в частности, предполагала плотную застройку всего оставшегося пространства, включая зеленую зону южнее Дома Советов, площадь перед зданием и общественное пространство около Дворца бракосочетания.
Основной концепции застройки на данный момент нет. Губернатор анонсировал ее презентацию еще в августе, потом сроки сдвинулись на пару недель, а затем публикация градостроительного видения развития данной территории была перенесена в неопределенное будущее. Ранее Антон Алиханов говорил о наличии некоего конкретного регионального инвестора, но более поздние высказывания гендиректора Корпорации развития Андрея Толмачева скорее свидетельствуют, что определенного частного партнера в проекте пока нет и поиск продолжается.
Выкуп Дома Советов за счет областной казны и переезд туда областных чиновников не всегда был приоритетной версией плана. Долгое время власти полагали, что «Протострой» или сам сможет ввести задние в эксплуатацию, или продаст его тому, кто сможет. Бывший владелец задания уверял власти, что сможет переоборудовать объект под отель, если область решит вопрос с иском городских властей по изъятию у него всей «лишней» земли, рассказывает источник «Нового Калининграда», знакомый с деталями переговоров.
В ноябре 2015 — феврале 2016 года глава Калининграда Александр Ярошук подписал два постановления о разделе земельного участка, переданного в аренду «Протострою» в 2005 году. Они гласили, что землю непосредственно под Домом Советов (0,7 га) нужно отделить от остального земельного массива площадью 2,6 га. Последний, с водными каскадами, предполагалось сделать территорией общего пользования. В августе 2016 года городские власти подали иск в областной арбитражный суд о расторжении договора аренды общего земельного участка и заключении нового договора об аренде земли непосредственно под зданием, то есть, по сути, об изъятии лишней земли.
Стоит отметить, что это происходило в период транзита власти на уровне области и иск поступил в суд через несколько дней после того, как губернатор Николай Цуканов подал в отставку, а его место занял тандем из экс-охранника Владимира Путина Евгения Зиничева и прибывшего в 2015 году в область вместе с Зиничивым вице-премьера Антона Алиханова. Иск рассматривался в суде девять месяцев, а потом городские чиновники перестали ходить на заседания. Процесс был остановлен в связи с неявкой истца в мае 2017 года. К тому моменту вся полнота региональной и градостроительной власти в области перешла к губернатору Алиханову.
Экс-глава Калининграда Александр Ярошук подписал постановление о разделе участка, арендованного протостроем. Потом его администрация подала в суд, но затем перестала поддерживать иск.
В администрации Калининграда сообщили «Новому Калининграду», что их представитель перестал поддерживать иск об изъятии земли у «Протостроя» в связи с решением «продолжить ведение переговоров по условиям землепользования». Позднее же город передал землю области и возобновить судебное разбирательство с администрацией в качестве истца было уже невозможно. Областные власти, в свою очередь, кивают на администрацию, говоря, что не имели права вмешиваться в хозяйственную деятельность городских властей и не являлись стороной по делу. Тем не менее третьим лицом по делу правительство официально проходило. На вопрос о том, почему областные власти не подали аналогичный иск о, в сущности, бесплатном изъятии не используемой «Протостроем» земли из аренды, а предпочли выкупить ее за счет бюджета, в правительстве по существу не ответили, назвав его «юридически бессмысленным».
Юрист Павел Федоров в своей статье для журнала «Арбитражная практика» обращает внимание на то, что в последние годы иски муниципальных властей об изъятии из аренды неиспользуемых земель участились. Право на прекращение договора аренды у города возникает, если арендатор не использует участок более 3 лет. В случае с Домом Советов земля фактически не используется с 2005 года. «В случае отсутствия аргументированной позиции с представленными доказательствами суд с большей долей вероятности расторгнет договор», — констатирует Федоров.
Отказ властей от судебного процесса по изъятию земли позволил сохранить «Протострою» контроль над всеми 3,3 га, но компания так и не ввела объект в эксплуатацию. Были интересанты на покупку здания с землей, но они не хотели платить отступной компании «Старый город», которая успела оформить инвестиционный договор с «Протостроем», рассказывает собеседник «Нового Калининграда», знакомый с подготовкой сделки по выкупу Дома Советов.
Фирма «Старый Город» была зарегистрирована в 2005 году, и ее первым директором являлся сооснователь ГК «Вестер», нынешний вице-премьер областного правительства Александр Рольбинов. Сейчас компания принадлежит женщинам, связанным с основателями ГК «Вестер», Ирине Болычевой и Елене Губчик, а руководит ею юрист «Вестера» Антон Апанавичус. Ранее «Трансперенси Интернешнл» и информационный портал Rugrad.eu называли Елену Губчик гражданской женой Рольбинова. Сам чиновник утверждал, что не руководил компанией «Старый город», но это прямо противоречило данным информационных систем СПАРК и Basis.myseldon, которые агрегируют исторические данные ЕГРЮЛ.
Суть инвестиционного договора «Старого города» с «Простостроем» по Дому Советов никогда подробно не раскрывалась, как и дата его заключения. Но сама компания была создана примерно за полгода до масштабного празднования 750-летия, в рамках которого здание покрасили и вставили окна. Займ «Протостроя» на данный момент, по сути, является единственным существенным активом «Старого города» согласно бухгалтерской отчетности за 2019 год.
Как отмечает собеседник «Нового Калининграда», информированный о процессе принятия решения по выкупу Дома Советов, одним из значимых факторов, который повлиял на решение о выкупе здания за счет бюджета, было опасение, что частный покупатель «кинет» «Старый город» и его бенефициаров, имеющих отношение к высокопоставленному сотруднику правительства. В итоге область взяла на себя долг «Протостроя» перед старым городом и обязалась выплатить 98,2 млн руб. до 1 июня 2022 года — в среднем по 20 млн руб. в полугодие. Бывший высокопоставленный сотрудник регионального правительства, имевший отношение к приобретению здания, сообщил «Новому Калининграду», что лично он «людей с деньгами», которые бы реально могли купить Дом Советов, не видел. На вопрос о том, почему власти перед выкупом не изъяли неиспользуемую землю, чтобы сэкономить, он отвечать не стал.
Текст: Вадим Хлебников, фото — Виталий Невар / Новый Калининград
© 2009-2020, «Салат из новостей». Все права защищены.
При копировании материалов прямая открытая для поисковых систем гиперссылка на sallaty.ru обязательна. * 
* XML, HTML