Курс валют: USD: 65.3498 | EUR: 73.3617
4
За год квартиры в калининградских новостройках, по данным Единого ресурса застройщиков, подорожали на 39% — к маю 2021 года стоимость квадратного метра выросла с 52,3 тысяч рублей до 75 тысяч рублей. Эксперты называют две основные причины такого стремительного роста цен — федеральные меры поддержки застройщиков (то есть программа льготной ипотеки) и приток мигрантов из «большой» России в регион. Программа льготной ипотеки должна завершиться к 1 июля, и, возможно, это слегка притормозит рост цен на первичном рынке, однако число желающих переехать в Калининградскую область вряд ли в ближайшее время уменьшится. «Недвижимость Нового Калининграда» выяснила, что происходит на рынке жилья в регионе и стоит ли ожидать снижения цен на квартиры.
Губернатор Калининградской области Антон Алиханов в апреле возложил ответственность за рост цен на жильё на застройщиков, заявив, что они «обварились до волдырей» и «впали в безумство». «После той вакханалии, которую устроили наши застройщики, обварившись уже до волдырей, по-моему, и впав в безумство полное... Я просто для интереса съездил с женой и детьми в парк в Гурьевске, она так говорит: „Какой классный городок“. Начала смотреть, а сколько здесь стоит, например, квартира 75 квадратных метров. За 7 миллионов продают — это просто сумасшествие. Я общался с некоторыми людьми, ситуация, на мой взгляд, очень тяжелая», — говорил глава области.
Город, которому некуда расти: что происходило с ценами в феврале
Программа, запущенная в прошлом году для поддержки застройщиков и вызвавшая повышение спроса на квартиры в новостройках, должна завершиться к 1 июля. Пока что вопрос о её возможном продлении не решён — в ЦБ предложили оставить льготную ипотеку только в отдельных регионах, и Калининградская область вряд ли войдёт в их число. Губернатор Антон Алиханов высказался за «постепенное аккуратное сокращение» программы в регионе, но считает, что «объяснять инфляцию в стройке исключительно льготной ипотекой все-таки нельзя».
«Давайте признаемся, что „горячие деньги“ на рынок жилья потекли и по другим причинам, это объективно, — цитирует Алиханова РИА „Новости“. — [Жилье в регионе покупают] в очень большой степени иногородние... Москвичи, Петербург, Урал, Сибирь — все, кто к нам переезжают или просто инвестируют, покупают жилье».
Алиханов уже не раз озвучивал мысль, что в росте цен на недвижимость виноваты миграционный приток в регион и желание людей заработать. Более того, глава области уверен, что благодаря росту цен на жильё те, кому посчастливилось иметь в собственности квадратные метры, уже разбогатели.
«Если в банке становится совсем невыгодно, деньги несем в недвижку и пытаемся на этом зарабатывать. И многие, наверное, уже заработали, потому что та динамика цен, которую мы видим в стране, позволила заработать. Другой вопрос, можно ли сохранить ликвидность метров, в которых не живешь. Ликвидность квартир недостаточная, если начнется охлаждение этого рынка», — заявил он.
Губернатор считает, что ситуация станет менее напряжённой, если выделять застройщикам больше земли. При этом нельзя сказать, что в Калининградской области не хватает строек. В областном центре в прошлом году был зафиксирован рекордный ввод жилья — почти 700 тысяч квадратных метров, говорит директор компании «Ремжилстрой Инвест» Ирина Губко. В этом году в регионе запланирован ввод порядка 936 тысяч квадратных метров.
«На самом деле в Калининграде есть территории, которые можно развивать в рамках существующего Генерального плана. К примеру, есть территории, выделенные под КРТ (комплексное развитие территорий), также есть большие земельные участки, которые можно и нужно развивать и в области, как например, в прилегающем к Калининграду Гурьевском районе, так и в других более отдаленных районах области», — отмечает Губко. Вместе с тем, добавляет она, основная проблема заключается в обеспечении территорий инженерной и социальной инфраструктурой.
«Только при системном подходе развития территорий в рамках государственно-частного партнерства можно реализовать программы по газификации, обеспечения водой, канализационными и электрическими сетями, дорогами, школами и медицинскими учреждениями», — говорит она.
По словам гендиректора Союза профессиональных риелторов Татьяны Гилевой, данные ЕРЗ не немного не успевают за реальным положением дел на рынке. «В апреле в Калининграде новостройки в среднем стоили 73 тысячи рублей за квадратный метр, сейчас эта цифра достигла уже 78-83 тыс. рублей за квадратный метр», — говорит она.
Среди ключевых факторов, повлиявших на стоимость жилья в Калининграде, Гилева называет господдержку застройщиков и закрытые границы, из-за чего Калининград раскрутили как туристический регион. «Дешёвая ипотека под 6% вызвала всплеск покупательского интереса, но, учитывая, что с 1 июля господдержка застройщиков прекращается, можно предположить, что рост цен замедлится. Он уже замедляется — люди начали отказываться от ипотеки из-за слишком высоких цен на квартиры. Это первый раз за последние лет 15, когда цены продолжают расти, квартир на рынке не хватает, но покупательский спрос падает из-за нехватки денег у людей», — поясняет риелтор.
Ирина Губко отмечает стабилизацию цен на жильё и не прогнозирует резкого роста в ближайшей перспективе. «На рост цен всегда влияет два основных фактора — это имеющийся спрос и наличие предложений. Спрос также обуславливается покупательской способностью, которая сейчас стимулируется низкими ипотечными ставками. Ну и с другой стороны, темпы ввода обеспечивают рынок предложений квартир. Даже достаточно высокие темпы строительства в Калининградской области не смогли выровнять баланс этих двух факторов, поэтому здесь по сравнению с другими регионами наблюдался такой резкий рост цен. На удержание цен также влияют макроэкономические факторы, такие как инфляция, курсы валют, повышение цен на все виды ресурсов и материалов. От этих факторов зависит как себестоимость строительства, так и спрос. Если ситуация в экономике будет стабильна и будет поддерживаться достаточный объем строительства жилья, цены также будут приходить к стабильности», — говорит она.
Глава агентства «Клипер», эксперт и аналитик по рынку калининградской недвижимости Олег Перевалов считает, что застройщики завышают цены в связи с завершением программы льготной ипотеки.
«Застройщики сейчас пытаются запрыгнуть на подножку последнего вагона, поэтому они поставили заградительные цены, чтобы если кто-то возьмёт, хоть что-то сорвать, — объясняет он. — Сейчас такой парадокс: застройщик продаёт квартиру в какой-то локации со сроком сдачи через год-два, и она стоит фактически как квартира в этой же локации, в доме, который был 5 лет назад построен, но при этом уже с отделкой, а ещё иногда и с мебелью, при этом разница всего 5 тысяч за метр, ну 10 максимум. По всем законам экономики такого не должно быть. То, что будет только через три года, никак не может стоить как готовое жильё».
По словам Гилевой, застройщики пытаются управлять рынком, приберегая лучшие варианты, чтобы затем продать их дороже. «Например, в центре города строится дом, часть его выходит на дорогу, а три подъезда выходят на сквер, и они сейчас закрыты к продаже. Логично, что люди не хотят окна на дорогу, а хотят на сквер, и их бы разобрали быстрее. А застройщику нет надобности сейчас продавать весь дом, поэтому он хочет сначала продать менее интересные варианты. Если будет дефицит однушек, тоже будет приостановка продаж. Это же касается двухкомнатных квартир или удобных этажей. Ещё один крупный застройщик понизил план своему отделу продаж чуть ли не до 5 квартир в месяц. Потому что квартиры продаются быстрее, чем строятся. Это неправильно, должен быть баланс, который застройщики в итоге создают искусственно», — рассказывает она.
Так как спрос на жильё в Калининградской области во многом обеспечен потоком переезжающих из других регионов, наибольшей популярностью на рынке пользуются квартиры с ремонтом в относительно новых домах — формата «заезжай и живи», утверждает Олег Перевалов. Именно в этом сегменте наблюдается наибольший спрос и быстрее всего растут цены — люди не готовы ждать окончания строительства, им нужно жильё здесь и сейчас.
«Объекты в качественном состоянии, с отделкой, с мебелью, они идут на „ура“, — поясняет Перевалов. — По ним даже проводятся аукционы — покупатели поднимают цену, говорят „Я дам больше, только продайте мне.“ Ситуация такая, и она точно в ближайшие месяцы, а, возможно, и годы — не изменится. Цены на подобные квартиры будут расти и дальше, потому что здесь предложение существенно ниже спроса».
Однако на вторичном рынке ситуация уже стабилизировалась, добавляет он: немецкие дома с деревянными перекрытиями, хрущевки, панельные дома советской постройки не вызывают большого интереса у покупателей.
«Ожидать падения цен тоже не стоит — будет стагнация, — считает Татьяна Гилева. — Первыми перестанут дорожать квартиры в старых домах — довоенной и советской постройки, их стоимость уже стабилизируется. Новостройки пока дорожают, но это тоже явление временное. Квартиры в строящихся домах в основном покупаются в последнее время не столько для проживания, сколько в качестве инвестиционных активов. Соответственно рано или поздно их начнут активно продавать, и те, кому надо будет срочно избавиться от квадратных метров в сером ключе, начнут снижать цены. Впрочем, продавцы всё равно останутся в выигрыше — квартиры, купленные за 1,5 млн рублей, уже стоят 2,6 млн рублей».
По мнению Перевалова, после завершения программы льготной ипотеки спрос станет меньше, и застройщикам придётся идти навстречу покупателям — снижать цены или объявлять акции. Впрочем, он согласен с Гилевой в том, что падения цен на жильё уже не будет — популярность Калининградской области растёт, поэтому люди будут продолжать покупать здесь квартиры не только для жизни, но и для вложения денег.
«Грубо говоря у застройщиков должен быть откат на 5-10% от того, что есть, и уже от этой отметки будет идти нормальный здоровый рыночный прирост. В любом случае инвесторы будут в плюсе. Калининград многие профессиональные инвесторы уже рассматривают как очень благоприятный перспективный регион — порог входа здесь пока ниже, чем в Москве или Сочи, и при этом ожидается дальнейший рост цен», — отмечает он.
Директор Фонда жилищного и социального строительства региона Игорь Оленин также верит в «небольшое охлаждение» рынка после 1 июля — на 5-10%, но предлагает не надеяться на откат цен к уровню прошлого года. «Рынок недвижимости так себя не ведет, и для этого нет предпосылок. Для того, чтобы цены обвалились серьезно, должны произойти какие-то драматические события в экономике. А в экономике более или менее все стабильно, с учетом оговорок на пандемию и другие факторы. Рынок недвижимости имеет определенную инертность, — заявил он в интервью «Балтик Плюс».
Как это часто бывает, невольными заложниками ситуации с ростом цен на жильё стали люди, отношения к рынку недвижимости не имеющие. Ещё в январе власти Калининграда высказывали опасения, что денег, заложенных в бюджете на расселение аварийных домов, не хватит из-за резкого роста стоимости жилья в 2020 году. И хотя глава Калининграда Андрей Кропоткин в начала марта уверял, что знает «несколько застройщиков которые готовы выйти на аукцион и поучаствовать в нем по цене 65 тыс. рублей», в апреле на торги по приобретению жилья для горожан, переселяемых из аварийных домов, не поступило ни одной заявки. Всего за месяц прошел 41 такой аукцион.
© 2009-2020, «Салат из новостей». Все права защищены.
При копировании материалов прямая открытая для поисковых систем гиперссылка на sallaty.ru обязательна. * 
* XML, HTML